细观国庆前夕开始的各城市新一轮楼市调控，可概括为“工具相似、力度加大”，其中北京的力度最大，深圳也放出了不管离婚与否的单身都只能购买一套住房的狠招。而之前房价上涨较猛的二线城市如厦门、南京、合肥、苏州等，本轮的调控力度仅次于一线城市。

这一新政的出台，距离2015年12月中央经济工作会议发起全国楼市“去库存”运动只有十个月，距离2013年中国大多数省会城市取消限购令、推出楼市刺激政策，也只有两年左右。一方面是十年来最严厉的楼市调控，一方面是过去十年价涨即调控、价落即刺激，房价整体一路上扬的中国楼市，住房消费者和投资者又该如何应对？

记者选取北京楼市为样本，从供需两侧展开采访，试图对回答上述问题给出一个思路。楼市是一个区域性市场，影响各地房价的因素各不相同，但北京房价对全国房价而言，仍然是一个标杆性的指标。

10月上半月北京新房共成交1579套

据伟业我爱我家集团市场研究院统计显示，10月1日至15日，北京新建商品住宅共网签1579套，与上月同期相比减少45%，与去年10月上半月同期相比则下降42%。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖称，10月以来，网签量受楼市新政影响出现小幅回落，有部分资金较为紧张的客户，延缓或取消了购房计划，出现了部分客户违约的现象，但大规模违约的现象并未出现。

该机构提供的数据显示，国庆后的8天时间里，北京日均网签量为170套，较9月日均248套下滑31.4%；较9月上半月日均191套减低11%。即使剔除国庆假期的影响，北京新房市场的数据仍然出现了下滑，市场降温趋势明显。

新政实施半个月，北京二手房市场也出现了下滑。最新数据显示，10月上半月，北京二手住宅共网签7386套，与9月上旬相比大幅下降了41%。

为了抑制房价过快上涨，9月30日北京出台“京八条”楼市调控政策，其中一条是将购买首套房和二套普通住宅的首付款比例提高至35%和50%；而购买首套非普通住宅的首付款比例调至40%；购买二套非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

信贷新政对于许多想购买二套房的家庭影响不小。王先生说，他相中了二环以内50平米左右的学区房，总价在490万元人民币左右。可是他赶上了新政出台，首付款比例提高后，此套房首付需要增加50万元。他不无遗憾地表示，只能放弃换房计划，观望一段时间再说吧。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，此次新政出台，让部分消费者的购房心态由恐慌转为观望，楼市将回归久违的良性发展轨道。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，观望情绪下购房需求萎缩，成交量走低，将使此轮房价过快上涨的趋势被终结。她预计，第四季度北京纯商住宅价格走势将趋于稳定。

胡景晖也持同样的观点，他认为，有了政策的强力调控，接下来市场肯定会进入调整窗口期。第四季度无论新房还是二手房，交易量肯定都会下滑，房价涨幅也将逐步缩小并逐步企稳。

房价涨跌还看信贷

尽管市场进入集中违约、集中观望期，但房价未来是涨是跌，还要看进一步的信贷政策。

首先可以肯定的是，随着成交量的走跌，房价短期内会企稳。

据不完全统计，国庆节期间（10月1日-10月6日），北京楼市日成交量在291套，而在之前的6天（9月25日-9月30日），北京楼市日成交量达到1066套，不足之前成交量的3成。

来自链家提供的数据显示，今年北京二手住宅月度成交量达到了1.5万至2万套，是历史常规水平的1.5倍，个别月份甚至高达3万多套。截至10月4日，在链家委托可售北京二手住宅库存只有常规水平的40%，处于极低水平，且库存仍在持续下降；在二手住宅成交中，接近80%的购房人群使用了贷款，且贷款比例明显上升。这意味着二手住宅市场处于相对非理性的状态。

不过，魏东认为，像北京这样的热点区域，房价只会涨不会跌，调控政策也只能是让涨幅回落而已。“不过对于资金链90%以上资金依靠资金方的钱来滚动开发的开发商来说，更加严厉的信贷政策会给一些资金实力和背景较弱的开发商带来巨大挑战，尤其是今年拿了地王的那些开发商，如果没有足够的资金实力可以把地王捂在手里3到5年，则可能很难撑过去。”

而张大伟则认为，影响未来房价的依然是信贷，如果年末信贷整体收紧，房价有望出现一轮明显的调整，但如果针对房企的信贷不收紧，高价地依然频繁出现，很可能房价的调整幅度会小很多。

“所以预测房价涨跌多少，其实意义不大，完全看对水龙头的控制。稍微紧点，跌30%很轻松，这一轮的调整幅度在15%-20%吧，也只能这么估算了。中国房地产并非市场经济，预测完全没意义，因为你不知道，明天是降息还是加息！”张大伟认为。

温和上涨符合各方利益

一位地产央企高管告诉记者，今年内北京二手房房价可能会下降，但新房房价不会下降，到明年二三月，新房市场才会有降价反应。北京房价总体跌幅可能在10％左右。

二手房市场由单个交易主体组成，历来对政策及市场预期变化更敏感。而新房市场政策反应相对滞后，加上此前楼市火爆，北京开发商今年销售额任务大多都已完成，降价意愿不强烈，明年春节后，可能才是新房市场对新政的反应期。

“开发商的市场反应能力还不如二手房业主。” 上述地产央企高管说，购房者已经开始犹豫甚至不买房了，开发商却还在抢地。他认为，明年2月后，可能是购房者入市相对合适的时机。

不过，持北京房价下滑观点者仍是少数，接受记者采访的多位开发商人士表示，此番新政调控会令北京房价涨幅趋缓，但北京楼市仍将处在房价上升通道中，而且新房将带动二手房进一步上涨。

“今年底到明年全年，市场还是很危险。北京房价涨幅会停滞，不会像过去一年疯涨，但长期还是看涨。”泰禾集团相关人士告诉记者，“9·30”新政外，还要看未来整体宏观信贷政策是否收紧，如果收紧，对房地产市场将形成致命打击。其中，二手房市场成交量下滑，议价空间会增大。

“北京供需失衡，房价估计很难下跌，但未来快速上涨是不可能了，因为政府会直接管控价格。”龙湖地产一位高管认为。

“北京住宅供应远小于改善型居住需求，所以楼市整体向上趋势不变，但房价快速上涨会被抑制。”葛洲坝地产总经理助理徐海伦说。

对于这次“9·30”新政，有房地产中介机构高管认为，这次北京调控加码是一服老汤药，没有新药猛药。药效不久，仅在一年半载。某种程度上，政策防涨也防跌。它会让北京楼市量降价稳，但价格不会大降，甚至就不会下降。

不论开发商还是购房者，尽管心态各异，支持此次北京限购加码者却不在少数。

稳定的房价对市场有助提作用。一位长期炒房的投资客告诉记者，他认同政府温和手段阶段性控制房价，因为限购加码后，他的房子就更安全了，价格不会有剧烈下降。“我不希望房价一直涨，因为那样就没有预期了，很可能最后跌回来，但价格涨到一定程度稳一稳，新的价格预期就形成了，我就觉得我的资产真正值那些价钱了，这样我多踏实。” 上述投资客说。

开发商也多表示拥护此轮调控。“这一次我们心态正常，能正视调控带来的影响，毕竟不是之前拿了一堆货，担心调控后砸在手里。”一位中型房企营销负责人说。“这次调控很好，市场应该回归理性，现在疯子太多了。”上述龙湖地产高管说。

在北京，这一波调控加码后，大开发商倾向于在弱市调低销售目标，价格策略相对保守。而有较大资金杠杆的民企经营风险将会加大。“9·30”新政可能加速开发商整合并购，令小开发商退出市场。

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