【原标题】：

不明觉厉：12句话带你看懂本轮限购的来龙去脉！

【标志词语】：

房地产 房价 泡沫 债务 销量 杠杆 资金 库存……

【正文开始】：

连着21个地方城市限购，相信有些人已经蒙圈儿了，各种关于房地产的信息也是层出不穷，比如这个：

再比如下面这个：

还有这个：

总之各种信息扑面而来，无论是持币还是持房，亦或是吃瓜群众，好像瞬间不知所措了。现在是卖房呢，还是卖房呢，还是卖房呢！

不知道怎么选择，不妨看看下面20句话，也许看完了，你会对当前的房地产形势能稍微清楚点，也能清楚点为什么本轮限购如暴风骤雨般到来。

第1句：房地产已经完全金融化

货币宽松带来的流动性全部被房地产吸收，金融陷入流动性陷阱，风险越来越大。

第2句：“抑制资产泡沫”

泡沫迅速扩大的条件是资金源源不断流入房地产。当前持续宽松的货币政策已经给房地产带来严重的副作用，利率不能动，只能动用行政手段来限购了。

第3句：该怎么理解去库存

笔者在以前的文章中也有所提及，去库存表面上是房子被销售出去了，实际上是房地产供给端的债务转移到需求端，由购房者兜着。目前的去库存出现了偏差，杠杆是增加了，但却出现了严重的结构性问题，也就是说他们希望一些基本没有杠杆的人来接盘，结果却是一些玩杠杆的高手买走了房子。

第4句：信用扩张过度

信用扩张的程度可以从M2的增速可以看出，8月底M2的余额已经高达151万亿。

信用扩张的具体表现就在于银行信贷门槛持续降低，甚至出现了一些滚动拆解行为，购房者用银行的钱圆自己的财富梦，已经到了泛滥的程度。

第5句：买房到底是为了什么？

上面说到了，房地产已经金融化了，现在买房的人，或者说买得起房的人，主要是为了投资，甚至可以说是投机，但请注意了，任何一个市场都不欢迎疯牛，当前的房地产就是个疯牛，而疯牛来得快去得更快。

第6句：调控可能又陷入怪圈了

为什么说陷入怪圈了，看看本轮调控中普遍提及的政策吧，大部分城市都要求增加供应来满足市场需求，按照房地产的开发周期，如果接下来的一年内土地供应大幅度增加，到了2018年，房地产供应有可能出现供过于求的局面。同时考虑到目前销售出去的房子多数没有用来居住，实际上也是潜在存量供给。

在住房供过于求的风险逐渐显现的时候，潜在存量供给有可能被持房者释放。新房和存量房同时向市场供应，市场到时候可能又陷入新一轮“去库存”的压力之下。如果房价维持目前的涨势，到时住房的总货值恐怕更加惊人，谁能买得起？

第7句：房价如果下跌了，资金会凭空消失吗？

那些高价买房的钱可都是真金白金，房价如果下跌了，这些钱去哪里了？这些钱并没有消失，而是转移到别的市场上去了，只是有些人撤离的更晚罢了。

第8句：房地产能留住资金吗？

从本质上来说，房地产留不住资金。任何一个市场如果流入了大量资金，这个市场的行情肯定会快速走高，现在是房价快速走高，如果限购稳不住房价，未来能动用了的工具恐怕就只有加息了，资金还敢留在房地产吗？

第9句：房产税有没有可能？

在回答房产税有没有可能的时候，先来看当前去库存陷入困境的三四线城市，这些城市的发展模式极度依赖房地产，现在的情况是房子卖不出去，地也卖不出去，地方债务无法解决，该怎么办？

此外，考虑到房价下跌的风险，房产税作为储备措施有可能会选择在一个合适的时候出台，同样是为了解决各地ZF的债务问题。从这个角度来说，房产税基本上不可能出现免征面积这种情况。

第10句：房地产早调控和晚调控有什么区别？

房地产如果一直不调控，居民杠杆率会继续快速上升。债务规模的迅速扩大会危及房地产的稳定性。一旦出现拐点，债务会压垮居民的购买力，物价也很难稳住，人民币的购买力会缩水，未来不但会出现大规模的负资产，ZF收入恐怕也难以为继。

第11句：汇率是不是关键

目前汇率问题十分敏感，我们目前维持汇率稳定已经付出了巨大代价，外汇储备已经从2015年的4万亿美元减少至目前的3.18万亿美元。周小川说要在保持汇率的灵活度和维持汇率的稳定性之间寻求平衡，但实际上我们的人民币一直在贬值。而美元加息则更加敏感，如果加息成真，房价将迎来巨大利空。

第12句：泡沫要不要捅破

目前的调控仍然是为了稳住泡沫，因为捅破泡沫的风险，不仅你我清楚，他们更清楚，所以目前的调控就是稳住房价，更是稳住泡沫。不要看那些销量的极速冷冻，房价的松动才是关键。本轮房地产牛市最大的特点是房价先于销量启动，后于销量下跌，能不能下跌，能下跌多少，谁也不敢说，更多人只敢说销量拐点。

【阅读延伸】：

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