【原标题】：

京城豪宅称霸市场，百亿大盘豪宅时代来临

【标志词语】：

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【正文开始】：

2015年被京城地产界定义为“豪宅元年“，而仅仅两年时间京城豪宅就从崭露头角成就称霸格局。

来自伟业我爱我家数据中心的数据显示，2016年前三季度，北京市商品住宅及公寓成交金额达到1433.33亿元，同比2015年同期1204.33亿元上涨29.7%。其中均价8万元以上的高端住宅，总共销售935套，销售金额为230.61亿元。而2015年同期数据为298套，76.88亿元。

北京市商品住宅及商品公寓1-9月销售情况

数据表明，2016年北京高端住宅（单价8万以上）成交套数及成交金额均已经超越了去年同期的三倍之多。更值得注意的是，高端住宅销售额在全部住宅销售金额中的占比，较去年上涨了10个百分点，达到了16%。因此，把2016年定义为北京豪宅的井喷之年并不为过。

北京高端住宅市场（单价8万元以上）成交金额排名

在前三季度的高端住宅销售排名中，朝阳板块成为最大赢家，共5个项目上榜，占据半壁江山。其中泛海国际再次不出意外的以167套，55.6亿元的销售额稳居京城销冠，超出排名第二的项目将近一倍。更需要指出的是，泛海国际的销售额，占据整个高端住宅市场份额将近四分之一，霸主地位无可撼动，蝉联2016年北京住宅销冠指日可待。

京城豪宅迎来百亿大盘时代

日前，随着位于北京朝阳区板块的泛海国际项目官方向外界宣布，项目自2014年十月开盘以来，已实现销售额、回款额双百亿的经营业绩。作为一个豪宅项目，能够连续两年获得北京地区住宅产品的销售冠军，跻身销售额百亿大盘行列，标志着北京房地产市场已全面进入大盘豪宅唱主角的竞争格局。

北京十年内百亿销售额项目排名（达成周期）

据伟业我爱我家市场研究院统计，近10年北京共有10个项目跨入百亿大盘行列。泛海国际与西山壹号院项目以两年整的销售周期并列第一，但相比西山壹号院项目整盘4.6万元的销售均价，泛海国际超出9万元的整盘均价，其销售难度和市场容量明显无法同日而语。

此次泛海国际能够在两年内实现百亿销售额。在笔者看来，一方面反映出北京豪宅市场已经爆发出前所未有的火爆程度，另一方面也反映出，对于豪宅项目的消费人群，价格并非是最大的制约因素，这类人群更为看重的是对城市稀缺资源的占有，以及对优秀产品设计的认可。

“对实际购房者而言，百亿大盘不仅仅是字面上的体量大或者价值高。而更加意味着开发商本身的雄厚实力，意味着更为完善的项目自身配套设施，意味着一步步扎实提升的产品品质“。一位东部板块资深豪宅营销负责人这样对笔者表示。

现金为王，回款才是硬道理。

此次泛海国际对外释放的消息，其中很重要一点就是回款也已达成百亿。万科地产总裁郁亮曾经表示：“只有获得回款才是真正的销售。”而事实上在万科喊出“回款”口号之前，房企关注回款率已成为趋势。碧桂园等快速发展的企业也设立回款目标，力图持续提升回款率。

众所周知，相较于刚需改善住宅，豪宅的回款难度更大。对于豪宅购房客群来说，资金的流动性很重要，他们就算有几千万流动资金，也不会全放在固定资产上，而是会把钱投资到其他领域，扩大收益。因此，在定金以后的后续付款往往会有所延期，对于一般开发商而言，由于豪宅客源稀缺，往往不会过分催促后续款项。此外，部分豪宅项目为了锁定客户，也会通过多种非常规的销售方式进行销售。但随之而来的，则是开发商与客户更大的履约风险。第三个限制回款速度的因素就是银行，因为信贷额巨大，贷款银行审批环节和周期也会相应延长。这就需要开发商与贷款银行建立良好的协作关系。

所以说泛海国际此次能够在实现百亿销售额的前提下，完成百亿销售回款实现了北京豪宅销售的又一个里程碑。良好的现金流，即是公司业绩的保障，也代表着其所开发项目是否能够稳步实现整体的规划方案，能否按照对客户的承诺完成配套设施的建设和未来服务的保障。作为以房地产板块作为主要产业支柱之一的泛海控股，此次旗下项目销售收益的释放，无疑为其上市公司的年报增加了良好的业绩预期，同时也使泛海业主对区域的未来产生良好的居住预期。

随着近两年“地王“的陆续入市，可以想见，将有越来越多的豪宅项目跻身百亿大盘行列，究竟是哪个项目能够第二个接棒，我们将拭目以待。

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