北京“商住”到底有多火？

一直以来，商住类产品都扮演着因住宅限购而打擦边球的角色。随着一线楼市升温，商住除了吸引越来越多的投资者入场，也吸引着一些因住宅资格问题而止步的“过渡型”购房人。

据亚豪机构数据统计，北京商住产品的供应量仅在2012年有所减少，此后数年间愈演愈烈，2015年供应达到3.7万套，进入2016年仅前8个月就供应了3.2万套，预计全年有望突破4万套。

（数据来源：毅家之言）

（数据来源：克而瑞数据机构）

成交量方面，2011-2015年，北京商住产品的年度销量大多保持在2万套上下，而在今年1-8月，北京商住产品的成交量就高达4.5万套，其中大兴和通州表现突出，分别贡献了9091套和8803套。

因此无论是从成交量还是从成交价，以及市场已形成的趋势看，商住在北京楼市中都已占据了举足轻重的地位。

亚豪机构副总经理高姗分析认为，受到土地供应特征的影响，今年北京纯商住宅产品的供应呈现极度稀缺的态势。纯商住宅产品的供给不足、价格快速上涨，使得商住产品成为刚需以及刚改人群只能在商住新房和二手住宅做出选择，而刚需刚改庞大的客群基数，令这两类细分市场在今年的成交量大幅增加，反过来促使商住项目的频频入市。

商住“限购”的狼来了？

今年以来关于商住限购的传闻其实从未停歇。

2016年5月5日通州商住限购，商住的第一只靴子正式落地，瞬间市场一片哗然。

一个月后，6月6日，一条让人惊掉下巴的消息开始在业内疯传——北京商住房即将全面限购！消息的源头则起自“门头沟区域商住项目暂停网签”，传言越传越真，本以为已经是板子上钉钉子的事，等来的却是住建委连夜辟谣，将人们的心是拿起、放下、又拿起。

就在人们已经将忐忑的心平静下来时，北京商住限购传闻再起 ！

8月中旬，一则严审商办产品规划方案的传闻成功地再次挑拨起业界敏感的神经，传闻北京市高层表态：坚决不再新增商住，而且北京市住建委并未对此作出回应。

北京商住房限购的第二只靴子最终是否落地、何时落地再次成为热点。可以预见的是，这台商住限购大戏还未落下帷幕，对商改住这类“擦边球”行为的从严控制仍是调控趋势，限购是早晚的事。

北京商住末班车你上不上？

所谓“物以稀为贵”，本着越限越少越值钱的原则，促使一部分购房人再次追赶北京商住的末班车，而另一边，商水商电、物业费高昂也让一些购房人望而却步，究竟买不买成为当下最热话题。

“狼其实早就来了！北京管控商住的历史颇为久远，早在2011年5月，市住建委等五部门就曾联合发布《关于加强部门联动 完善商业、办公类项目管理的通知》。通知要求，建筑设计单位、施工图审查机构、房屋测绘机构严格审查商业、办公类项目，甚至明确商业、办公类项目一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局。但是，这并没有影响商住的火爆。”亚豪机构市场总监郭毅表示。

无独有偶，《地产营销人》出品人、财富人生经纪执行董事韩乐接受记者采访时表示，商住限购现在只能说是一个大概率事件，有需求还是可以买。

“目前的商住市场是一个比较正常的市场发展轨迹，基本是作为一个满足“对于买不起或买不到普宅的人群”的补充市场，即便限购，这个供需关系仍然存在。”韩乐如是说。

对于真正有自住需求的人来说，一旦限购，即将面临的极有可能是被迫置业环京区域，或是在日益增长的房租下“苟且”，上海“离婚潮”是否会在北京重演亦未可知。如何规避“北京商住全面限购”后的各种状况，将是眼下刚需族迫在眉睫需要解决的问题。

“商住房”大科普

1.哪类商住房具有购买价值？

现在的商住产品大多位于五环以外、六环附近，出于投资目的的购房者购买商住产品需要更加谨慎。

在选购北京商住房时，除了考虑价格与户型因素外，购房人还要注意商住项目是否具有商业配套、轨道交通等内容。一般来说，距离地铁近、具有较强商业氛围的商住房未来有一定的升值空间。

2.购买商住需交哪些税？

新房商住房：

需缴纳契税3%、印花税0.5%、公共维修基金，其中公共维修基金的缴纳与高层、低层有关（独栋式住宅50元/㎡、高层住宅200元/㎡，低层住宅6层以下100元/㎡）。

二手商住房：

在北京，购买二手住宅可以使用公积金贷款，但是购买二手商住房不能使用公积金贷款。购买两种房产都可以使用商业贷款。购买二手商住房，使用商业贷款，利率上浮10%。

购房人购买二手住宅，需要交纳增值税、契税、个税。若是购房人购买商住房，不仅要交纳增值税、契税、个税，还要交纳印花税、土地增值税。

3.商住选房注意事项

首选商、住分区

商用区和居住区为不同楼座，相对独立，甚至小区配套、公用设施都各自独立，避免混用

次选商、住分层

商用房分配到低层，居住层在商用房之上，分层管理将商住和自住的空间分割（注：尽量选出入楼通道独立，电梯分开，小区配套和公用设施共享程度低的小区）

避选商、住混杂

人员混杂安全性不能保证，商户营业时间太晚或存在扰民困扰。