虽然没有挤进二线城市房价涨幅“四小龙”里，但济南的房价今年异军突起，甚至超过了沿海城市青岛，可也是不争的事实了。

大家急着贷款排房号的同时，也在想问一句，这是为了啥?

3、4线城市去库存造就了济南的楼市盛世？

其实一句老生常谈就够了：今天的楼市归根结底还是货币现象。

哪里的房子卖得火了，无非是信贷杠杆加在了哪里。

可是，杠杆为啥今天加到了济南楼市的炉子下面呢?

别急，我们看一个有意思的现象：

“农村包围城市”

今天年初，全国楼市政策大方向是去库存。确切地说，是三、四线城市去库存，打存量房的歼灭战。有媒体梳理过，截至到今年2月，全国就有60多个城市出台了楼市去库存新政，山东、安徽、四川、浙江、福建等省的城市居多。去库存的政策包括动辄数千到十几万的契税、货币补贴，乃至落户优惠。此后，楼市去库存政策又在一些省份全省推开。

这场歼灭战打得是否彻底、坚决今天很难评价，但楼市新政的风向标对当地市场的影响一定是有的，而且还很大：

楼市去库存，其实无异于在说，这个地方的房价已经在跌了，土地升值失信。

我国楼市向来是“买涨不买跌”的，如此一来，当地的土豪们还敢在家乡置业么?

3、4线城市去库存造就了济南的楼市盛世？

而济南的房价，郑州的房价，以及今年炒得火热的二线城市“四小龙”合肥、南京、苏州、厦门的房价，大约都是从这个前后开始加温的。

抛开地王带动房价上涨的因素，如果将上述三、四线城市去库存歼灭战打得比较狠的区域，与今年房价涨得比较凶的二线城市做一个比对，你会惊人地发现，几乎每一个房价飙涨的二线城市都被一片去库存的“村级市”包围着。

3、4线城市去库存造就了济南的楼市盛世？

拿济南来说事：

中国指数研究院8月1日发布百城价格指数显示，济南新建住宅价格环比上涨3.8%，位列100个城市中的第七位，这是近四年济南房价涨得最快的一个月，也是济南新建住宅价格历史上首次超过9000元/平米，并且超越青岛成为山东房价最贵的城市。

可与此同时，济南周边的鲁西、鲁南大部分地区，除了聊城、淄博房价小幅上涨外，潍坊新建住宅价格出现下降，德州、菏泽则环比持平。

看到这里，大家是否有所顿悟呢：哪里的县域楼市歼灭战越彻底，口号叫得越响，哪里的二线中心城市房价便涨得越凶狠。

这很符合那条政策：让农民进城买房，只不过裆扯得大了一点。

异地购房避险

一个城市房价上涨，今天注定与投资与消费杠杆的加推有关。如果这个城市并没有地王出现，那么就是消费信贷助推了。直白地说，有大量消费者在这个城市贷款购房。

而毫不讳言，这一次楼市涨价潮的推动者，是农民。

再确切点说，是农民阶层中的富裕阶层，绝不是农民工。

3、4线城市去库存造就了济南的楼市盛世？

从三、四线城市去库存开始，异地购房投资避险这个主题，就与今年楼市冷暖挂上钩了。特别是三、四线城市的乡镇村一级的购房者，来到二线中心城市避险买房，几乎成为潮流。

那城里人或许很想知道，农村人今天避的什么险，为何又盯上了城里人的房子?

答案说到这里已经很简单了：

三、四线的楼市神话已破灭，而一线城市的房价又消费不起，大家只能来到二线城市。

毫不夸张地说，在人民币超发量接近200%的情况下，城市中的富裕人群早已到海外投资避险了，难道还不允许乡下的有钱人来蹭蹭城里的金九银十?

当然，不是每个二线城市都能符合要求，今天要成为异地购房投资避险的二线城市，还需要满足三个条件：区位优势、信贷优势、价格优势。

很凑巧，济南全都符合。

中原地产首席分析师张大伟说，在山东，济南是特大型城市，又有省会头衔，加之高铁、高速公路上的便利，对于鲁中、鲁西南、鲁北地区的购房者都有吸引力。

其二，济南房价虽然今年连续7个月环比上涨，但是2015年却也经历了同比连降一年的低迷期。这对于刚需购房者与投资者而言，正是抄底的绝好契机。

其三，今天银行的信贷政策在三、四线城市收紧，却在二线城市逐步放宽，信贷杠杆这一收一放，犹如鞭策一般，驱赶着购房者来到信贷洼地上来，济南恰好也符合这个条件。

因此，从托市的角度讲，济南有房的城里人是不是要感谢一下农民兄弟呢?

警惕政策市的传导效应

今天，正是三、四线城市房地产去库存，造就了一个个新的“温州炒房团”，炒房团所向之处，带去新的购房刚需，也带来新的信贷杠杆。然而，楼市农村购买力向城市转移，虽然带来了个别城市的楼市升温，却也几乎透支大部分三、四线城市的潜在购买力。

至于土豪们今天能否逆袭城里人，成功购房保值避险，今天仍是未知数。毕竟，楼市泡沫的风险正一级一级随着政策自下而上传导，下一波楼市新政是否将对准二线城市，信贷杠杆又是否会戛然收紧，政策在博弈，市场在观望。

对于最近耐不住热闹，准备贷款买房的人，笔者借用楼市分析师刘德科的一句话结尾以作提醒：

“如果有一天你要卖掉，卖给谁?难度会不会很高?如果你觉得没问题，那就买吧。”

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