一、收房纠纷

(一)房屋质量纠纷

房屋质量纠纷是指在验房的过程中发现房屋存在一定的问题，影响业主使用的情况，按照我国《建筑法》的规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”开发商在工程完工后，需经专门验房部门进行实地的建筑工程检验，并取得《工程竣工验收备案表》。但在实际操作过程中，业主验房时时有发生质量纠纷，一般主要包括裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等常见问题，同时也包括绿地、配套、道路、停车等问题，这些都属于房屋质量纠纷，业主毕竟不是专业人士，验房能力不足，导致在验收不全面的情况下签字收房，导致后续纠纷不断。

(二)售后服务纠纷

售后服务纠纷，主要是签订收房确认书后，开发商完成交房义务，涉及房屋维修、物业服务等在开发商、总包、物业公司之间时有出现推诿扯皮的现象，导致业主维修难、维权难。

(三)延期交付纠纷

延期交付纠纷是指开发商不能按照购房合同约定的时间及时准确地交付商品房，导致业主不能及时取得商品物权，但是在购房合同中大多没有约定延期交货的违约金条款，导致出现延期交付时，业主不能得到及时合理的赔偿，双方经过多次的协商依然不能达成承诺的。

二、收房纠纷的法律关系及责任认定

在收房的法律行为过程中，存在着多重法律关系，法律关系复杂，理清法律关系的主体、客体和内容有利于合理的界定法律责任。

(一)开发商与业主之间以购房合同为基础的房屋买卖合同法律关系

1．法律关系主体。法律关系主体是法律关系的参加者，即在法律关系中一定权利的享有者和一定义务的承担者，在购房合同中，法律关系的主体为开发商与业主，要求开发商必须具备国家要求的建筑工程资质条件，业主须满足一定的条件，应当是完全行为能力人，但限制行为能力人和无行为能力人作为业主的，必

须满足监护人的条件。

2．法律关系客体。在房屋买卖合同法律关系中，法律关系的客体为房屋，要求开发商交付产品质量合格的产品。

3．法律关系的内容。在房屋买卖合同法律关系中，业主的权利和义务主要体现在验收检验权、要求赔偿权、监督权、知情权等，而开发商所享有的权利主要包括获得收益权等。

4．法律纠纷责任认定该房屋买卖合同是后续所有法律关系的起点，因此，要求开发商与业主之间签订合法有效的购房合同，在收房时，如果开发商为及时交房或者交付的房屋质量不合格，又或者交房时未取得相关验收材料，采取欺诈的方式交房等，开发商应承担合同违约责任。

(二)开发商与总包之间的工程承包合同法律关系

开发商与总包之间从项目开始即签订承包合同，开发商应给予总包方案设计及要求说明，总包应负责房屋的构建及产品质量担保责任，在收房时，业主会根据每个房屋的实际建筑情况提出维修意见，总包有义务在规定的时间内进行维修和维护。在此期间依然是开发商与总包之间的工程承包合同的法律权益的范围。开发商有权利要求总包进行房屋的维修和维护。

(三)总包与施工队之间的工程分包合同法律关系

该法律关系下，要求总包对各施工公司的建筑工程质量承担连带责任，收房时，业主提出的各项问题，由总包反馈给各分包服务商，由分包服务商指派工人进行现场维修。总包对维修结果对业主负责。

(四)总包或分包与供应商之间的采购合同法律关系

在收房时发现的质量问题，可能是由于供应商的产品存在瑕疵，导致业主收房时的质量不合格，因此，当出现这类纠纷时，需要总包或者分包对产品进行维修或更换，总包或分包依据采购合同要求供应送进行合理的解决，彼此之间是采购合同关系，需要确定出现产品质量问题的环节、原因及解决方法。

(五)开发商与物业公司之间的服务合同关系

在房屋销售之前，开发商作为最大的业主，要进行物业的招投标选择物业公司，签订书面的物业服务合同，随着商品房的销售，房屋产权随之转移给各业主，开发商所享有的物业服务权利也随之转移给各业主，随着收房的完成，法律关系终止，随即会形成物业公司与各业主之间的物业服务关系。

(六)物业公司与业主之间的服务合同关系

按照《物业管理条例》的规定，物业公司的选择、监督与解聘应该是由业主或业主委员会来完成的，但是由于开发商自建物业公司或者物业公司与开发商前期签有物业服务合同，因此，业主的物业选择权一般是由开发商代为履行的。随着收房的进行，业主开始享受物业服务合同权利并缴纳物业费用，物业公司开始履行相应的物业服务义务。

三、收房纠纷的救济

一旦发生收房纠纷，势必会给业主带来很大的麻烦，因此需要通过一定的方式对纠纷进行救济。

第一，双方协商。双方协商是最简单的方法，当发生收房纠纷时，双方当事人应本着解决纠纷的原则心平气和的进行协商，双方适当作出让步，减少后续纠纷。

第二，第三方调解。第三方调解，是通过双方都认可的第三方从中协调，力争尽快解决纠纷的方式，该方式也是实践中经常采用的方式。

第三，行政程序。当双方就纠纷不能达成和解时，业主可以通过行政方式完成，即根据双方纠纷的内容不同，房管部门、质量监督部门、环境部门等都是相应的行政机关，可以申请行政监督。

第四，司法途径。当前解决质量问题纠纷除了行政途径外，只有司法途径，然而司法途径漫长的过程，以及不菲的收费都是业主不愿司法维权的主要原因。

四、收房纠纷的防范

由于业主购房次数较少，对于收房的流程及注意事项了解不清，或者即使有所了解，但是到收房当天，在工作人员的催促下，也很难全面的验房。因此，在收房的过程中业主应该做好相应的准备工作。

(一)收房时先看开发商交房时应该提供的资料

看三书一证一表：《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《建筑竣工验收备案表》。并且要根据面积实测报告数据(盖测绘队公章)对照购房合同上的面积。

(二)先验房再签字

有些开发商为了简化验收流程，要求业主在看房之前就签订《收房确认书》，实际上这样做是侵犯了业主的合法权益，一旦业主在《收房确认书》上签字，也就意味着业主认可了房屋的质量，一旦在验房时发现问题，很难进行维修或者得到赔偿。

(三)强化验房知识

收房时，大多业主不清楚如何对房屋进行验收，笔者提醒，对于房屋的验收主要进行墙面空鼓、裂缝、起沙检查，门窗配件检查，面积测量和开间进深测量，防水检查、电路检查等，发现问题后应先修房，同时取证、为日后举证(即通过录音机、数码摄像或数码照相调好日期记录证据)打好基础，特别保存好自己那份验房咨询报告。核查房屋总面积超出或减少百分之三以内的情况很普遍(多退少补，吃亏的是业主)；套内面积减少、公摊面积增加的情况更多(实得面积减少，吃亏的还是业主)。

五、收房法律制度完善设想

(一)完善收房法律资质公开制度

在房屋验收过程中，按照《建筑工程管理条例》，开发商应对房屋组织进行“四方”验收，并取得《建筑工程竣工验收报告》，业主收房时应看“三书一证一表”，即《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《建筑竣工验收备案表》。但在实际操作中，业主要求查看上述文件时，开发商多以各种理由推脱，因此，如果能够将上述文件以法律强制的方式要求开发商印发给业主，或者以张贴公示的方式展示给业主，则可以增强业主对开发商的信任，同时也减少纠纷。

(二)完善验房的行政监管，细化验收流程及细则

上述的“四方”验收是在开发商的组织下进行的，因此不排除自己验自己的情况，难免影响房屋验收的效果，因此，如果通过更高的行政手段监管，可以防止这种情况的发生。同时，《建筑工程竣工验收报告》实际上是对整个工程楼体的验收，并非对每一个房屋的验收，因此业主收房时经常发现质量瑕疵，影响了业主的收房认可度，笔者建议，既然是四方的验收，就应该做到逐家逐户的验收，并对每个房屋作细化的验收流程和记录，包括面积测量记录、窗体检测记录等，真正从专业的角度上强化产品质量。

(三)规范收房流程

在收房流程上，目前没有相应的法律制度去约束它，因此，一般都由开发商设计收房流程，该流程已基本在该领域中成为一种习惯，大致要求业主事先缴纳水电费、煤气费、维修基金、装修垃圾清理费、物业费等各种费用之后，接受验房服务，并签订《收房确认书》。笔者认为，这样的收房流程实际上增加了业主的心理负担和经济压力，不利于物业公司、开发商、总包之间建立和谐的供需关系。因此，应当先公示三证一书一表，再由开发商带业主验房，验房中如果发现问题及时进行维修，维修后再次进行验房，没问题的话签订《收房确认书》并缴纳物业费、水电费等相关费用，最后领取钥匙，缺的产权证书。该流程应该立法，并采取措施强制执行，一旦发现不按本流程执行的可以对其进行行政处罚。

作者简介：叶林枫，浙江光正大律师事务所。

来源：万方数据