【内容摘要】职业验房师的产生源于我国房地产项目质量问题层出不穷,本文从五方质量责任制、地方房地产财政、质检部门三个方面查找质量问题存在的原因,指出职业验房师是我国房地产项目质量的第三方监管力量,并从科学性和可行性上论述了验房师能够担当监管房地产项目质量的重任。

一、验房师产生的动因

2000 年以来,我国房地产市场快速发展,但是一些房地产开发商只顾赚钱,其开发的房地产项目尤其是住宅质量事故频发,楼盘的使用功能存在十分普遍的开裂、 渗漏等质量问题,而且已经建成的很多住宅工程也存在着结构安全、 空气污染等隐患,直接威胁购房者的财产、 甚至生命安全。 还有一些房地产楼盘严重存在着面积以小充大的猫腻,屡屡出现建材以次充好甚至偷工减料的情况,公众普遍质疑房地产开发商的质量信誉。 我国一些城市相继出现的房地产质量问题,引发我国老百姓对住宅建筑质量的空前关切, 广泛唤醒了购房者对房屋质量安全向出售方维权的意识。 所以,我国越来越多的老百姓开始高度重视住房的使用功能与安全质量。 在这种开发商交付房屋时所出具的验房报告不能让一些购房业主信服的背景下,验房师就理所当然地成为购房者房屋质量的“ 守护神” 。

二、监管制度缺陷导致的我国房地产项目质量三大隐患

( 一) 房地产项目质量的首要隐患是五方质量责任制留下的。 自从我国房地产市场快速发展以来,多数城市为提高房地产项目的质量, 大多数都实行了房地产项目质量责任制,该责任制由“ 开发商” 、“ 施工方” 、“ 监理方” 、“ 设计院” 和“ 工程勘测方” 五方责任主体组成。 不难发现,五方中只有开发商是甲方, “ 施工方” 、 “ 监理方” 、 “ 设计院” 和“ 工程勘测方” 都是要从甲方( 开发商) 赚钱的乙方,这就使得让四个乙方监督甲方房地产质量的责任落空, 成为一句空话, 监管肯定不能达到预期目的。

( 二) 房地产财政使地方政府对房地产质量的监管虚张声势,留下第二大重要质量隐患。 我国采用中央与地方分权财政,地方政府的收入主要靠企业, 而房地产企业是地方政府上缴利税的大户,许多地方城市政府, 特别是中小城市的财政收入的 50% 左右来自于房地产企业的税费收入,其中地方政府卖地的土地转让金占较大比例。 考虑到确保财政收入的情况下,地方政府不由自主地实施房地产财政, 这使得地方政府在监管地方房地产产品质量时难以下狠手,这种地方政府的保护主义实际上是默认了房地产企业降低产品质量。 房地产企业供给地方政府的利益越多,则质量违规的可能性就越大。 可以这样说,地方政府不仅不会惩处质量低劣的房地产开发商,相反,得到很多利益的地方政府还会在企业发生质量违规行为后出面保护企业。

( 三) 质检部门依据收费从事房地产质量监管难有作为,留下第三大重要质量隐患。 我国现行的建筑工程质检体制规定,质检部门监管费用是按照工程造价总额的一定比例收取的,工程体量大总的造价就高, 则质检部门收取的质量监管费用就高,一般占 2% 左右。 遇到工程造价高的大型房地产项目,质量监管收费是很高的, 质检部门因要得到该巨大利益,在项目质量监管时就会睁一只眼闭一只眼。 相反, 对于小型房地产项目工程造价低,质量监管能够收到的费用是很少的,因此,质检部门因得到的利益很少就不屑一顾。 这种收费情况会进一步加剧小规模房地产开发企业建设项目质量违规的故意性,因其为质量违规付出的代价几乎为零。由此不难发现,政府按收费多少采取的质量监管目前至少还难以满足所有业主的质量诉求。 因此,这就是房地产消费者寻求质量监管“ 第三方力量” — — —验房师的直接的重要原因,职业验房师可以弥补政府因监管的缺失对房地产项目留下的第三大重要质量隐患。

三、验房师担当监管房地产项目质量的重任

我国房地产住宅项目的质量, 问题多多, 保证房地产质量监管机构和质量监管人员的独立性是一个很好的解决之道。 发挥验房师的作用,就可以实现监管房地产项目质量的目的。 所以,政府相关部门应该积极培育民间验房师, 使他们成为房地产市场房屋质量监管的第三方力量。

( 一) 职业验房师能够科学监管房地产项目的质量。 职业验房师是干什么的呢? 就是受房地产业主的有偿委托,依据有关法律法规、技术标准、商业合同和房屋监测检验委托合同等,借助于科学知识、验房工具和专业技能,对房地产项目或其装修装饰工程进行监测检验,出具科学规范的验房报告的技术人员。 为保护房主的合法权益,验房师要查验房屋的多项内容,主要包括查看墙体、查看门窗、检测水电管线以

及装修质量等等。 职业验房师会根据查验内容和检测的情况,科学监管房地产项目的质量, 为房主出具一份专业的房屋质量查验检测报告。 验房师是复合型人才,集知识的集成性、技术的专业性以及能力的复合性为一体, 合格的验房师技术过硬,职业严谨,诚实守信,填补了我国房地产质量科学监管的漏洞。

( 二) 验房师监管房地产项目的质量完全可行必要。 验房师自 2004 年以后不断涌现,短短 10 年时间获得迅速发展,家装公司、监理公司、质检站所、物业服务等房地产领域里的企业,争先恐后进入该行业, 开展专业或兼业服务。 当前构成我国验房师从业人员有建筑、 房地产领域的各类工程师,遍布全国 26 个省区,人数上百万。 这些验房师专业人才,验房业务量大,收入可观, 年收入多在 12 万元左右, 工作积极性高。 所以,加强验房行业培训, 大力培育独立于政府房地产质量监管部门之外的职业验房师是当务之急。

作者：陈林杰 梁慷

来源：万方数据