二手房的交易市场非常火爆交易也频繁的发生。但是对于二手房交易过户程序购房者了解的并不是很清楚。二手房的购买要比新房的购买更为麻烦的是关于处理产权的相关问题。那么,二手房交易流程和二手房交易过户程序如何办理呢?本文详细讲解。

下面就简单的介绍一下商品房、经济适用房、危改回迁房、法院查封或者是拍卖的房屋在过户程序方面的相关规定。

一、商品房交易过户手续。

办理商品房的交易手续其实从法律规定和行政规定来看,都是最简单的,但是经济活动的复杂性是导致在实践过程当中的商品房的交易过程是及其复杂的,涉及到的几类的商品房的过户,对于卖方来说如果是刚签完合同并未入住的、签完合同已入住、贷款支付房款的、未办房产证的、已经办理房产证的但是还未解除抵押的、已办房产证的等;对买方来说有的是一次性付款来购买此房的、有的通过贷款来购买此房、有的是通过转移按揭来购买此房的等。

上述的这些情况的存在其实就导致某些交易无法完成,有些交易方式是不合法的,有些交易不被房屋交易管理部门批准。

举例来说,如刚签完合同未入住的、签完合同已入住、贷款支付房款的、未办房产证的这些情况下买卖双方签订的合同是无效合同(前文已有论述,请参照);如卖方贷款买房,房产证已办理,但抵押未解除,卖方自己无力一次性清偿银行贷款,不能解除银行对房屋产权的抵押,因此也不能办理过户;再比如买方欲通过贷款买房,但卖方也是通过贷款买的房,未还清银行贷款,房屋正处在抵押状态,无法办理过户,买方也无法申请贷款,通过同一家银行转按揭的方式卖方的贷款银行又不同意,又没有中介机构或其它的银行提供其它方式的转按揭(跨行转按揭),这种情况也办不了过户手续。

根据市场需求,针对类似于第三种情况,一些大的房屋中介机构或股份制银行提供一种跨行转按揭业务,以利于买卖双方的交易能顺利进行。

商品房过户具体的程序为:

如卖方的房屋所有权证办理完毕且未设定抵押,买方不通过贷款的方式支付房款,则卖方持房屋所有权证、身份证明、共有人同意出售的声明、买方持身份证明,买卖双方的房屋买卖合同及申请房屋所有权变更登记表共同到交易窗口办理过户申请,工作人员核验身份后要求在相关过户文件上签字,然后出具交纳税费的凭证,双方交完相关税费后则交易中心向买方出具领取房屋所有权证通知单,一般在若干个工作日后买方即可领取新的房屋所有权证,有些区县对某些类过户当天即可取证。

如买方通过贷款方式支付房款,则与买卖双方的过户无关,交易中心不审查双方房款的支付及流向,但银行以房屋所有权证完全完成变更登记为准作为向买方放款的依据。

在办理二手商品房交易时,房屋交易主管部门将其称为“存量私房买卖”,交易主管部门收缴的证件有:

1)房屋所有权证原件;

2)房屋买卖合同;

3)卖方身份证复印件(核验原件);

4)买方身份证明(核验原件)。

买方是本市个人留存身份证复印件,外地户口留存身份证复印件、暂住证或工作寄住证复印件,军人留存军官证复印件,外国人留存护照复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明;5)、房屋所有权证附件(平面图、登记表不复印原产权人)复印件。

二、已购经济适用房上市交易手续。

经济适用住房在交易时有一些政策性的限制,在五年之内(以填发日期或契税缴纳日期为准)是禁止转让的,如转让必须是购买原价,且买方符合经济适用住房购买资格,买方需到住房开发办公室办理审批,然后才能交易。五年之后交易卖方要补交土地出让金。其它交易过户手续与商品房基本相同。

已购经济适用住房上市交易管理部门收缴的证件为:

1)卖方填《已购公有住房和经济适用房上市出售申请确认表》;

2)买卖双方提交身份材料;

3)与原产权单位买卖契约;

4)房屋所有权证;

5)房屋所有权证附图、登记表复印件(证中无图的除外、登记表不复印原产权人);

6)买卖双方合同一式三份。

三、房改房(含危改房)的过户手续。

房改房又分为成本价、标准价、央产房等类型,每种类型的房屋交易方式都有所不同。成本价购房需出售时原来需要单位审批,现在此规定已取消。在交易时需补交土地出让金。标准价房屋出售时因原售房单位有6%的产权,因些该房屋属于共有产权,需共有权人同意出售方能上市交易。央产权的房屋必须经过“在京中央国家机关住房交易办公室”审批同意后才能上市交易。但出售时还需提交:房屋共有权人同意出售的书面意见书、物业费、供暖费结清证明。

四、对于危改回迁房的更名程。

原被拆迁人书面声明放弃该回迁的房屋,到拆迁办公室办理相关的放弃回迁房屋的手续,拆迁办将买方变更为被拆迁安置人,与开发企业签订回迁安置协议,拆迁办将变更资料报拆迁行政主管部门。将来房屋办理产权证时直接登记在买方名下。这种过户程序笔者在前文中提到过,应属于一种权利义务的转让,因此属于合法行为。

本文介绍了商品房、经济适用房、危改回迁房、法院查封或者是拍卖的房屋二手房交易过程方面的相关规定。希望对大家在买卖二手房的时候有所帮助。