近来，不少人在朋友圈里问询“营改增之后房屋买卖交易税费是不是会增加？买房子是不是应当赶在５月１日前？”财政部和国税总局近日明确了５月１日“营改增”后自己转让二手房时个税、契税的核算准则。

据北京市国家税务局和北京市地方税务局得悉，核算这三种税费时，房子出售额均为不含税的数额。记者以一套２００万元的二手房为例简略核算，对比“营改增”前后税负区别。增值税方面，北京执行的政策为，５月１日起，自己将采购缺乏２年的住宅对外出售的，依照５％的征收率全额交纳增值税；自己将采购２年以上（含２年）的一般住宅对外出售的，免征增值税；自己将采购２年以上（含２年）的非一般住宅对外出售的，依照５％的征收率差额征收增值税。

契税方面，自己采购家庭仅有住宅，且面积为９０平方米及以下的，减按１％的税率征收契税；面积为９０平方米以上的，减按１．５％的税率征收契税。计征契税的成交报价不含增值税。

个税方面，业主自己转让不满五年或非仅有的二手房时，要依照差额的２０％征收个税。需要留意的是，自己转让房子的自己所得税应税收入不含增值税，而自己取得房子时所付出价款中包括的增值税，将计入房子的产业原值，核算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让交纳的增值税。

营改增后房屋买卖交易税费具体算法

那么，同样一套房，“营改增”前后，最终能为一般二手房业主节省多少税费呢？举例来说，北京市民李先生以２００万元的报价，出售了其采购缺乏两年的一套６０平方米二手房，假定当年买入价为１００万元，交纳税费２万元。５月１日前，这套房子需交纳营业税１０万元、个税１７．６万元、契税２万元。５月１日起，这套房子改为交纳增值税、个税和契税。增值税纳税额为｛含税出售额÷（１＋征收率）｝×征收率＝｛２００÷（１＋５％）｝×５％＝９．５２万元；个税纳税额为［｛２００÷（１＋５％）｝－１０２］×２０％＝１７．７万元；契税纳税额为｛２００÷（１＋５％）｝×１％＝１．９万元。经过核算可以看出，营改增后卖方税负削减０．３８万元，买方削减０．１万元。（事例中不包括附加税）

据了解，市地方税务局已对二手房体系进行了修正，新体系从今天起正式上线。一起，市地方税务局在原有２７９个二手房和自己租借不动产办税窗口的基础上，又新增了办税窗口７０个。而在处理流程上，记者从地税窗口了解到，也根本和“营改增”之前的处理流程一样，买卖双方携带房子买卖信息表、身份证、户口本、结婚证、购房发票等根本材料，到窗口核实、断定买卖涉及税种，填写相关税种申报表后，经复核无误的，交纳详细税费并取得收据证实。

关于房屋买卖交易税费需要提示的是，假如纳税人发生应税做法报价显着偏低且不具有合理理由的，主管税务机关有权从头断定出售额，断定依据可所以纳税人近期出售同类不动产的平均报价，或别的纳税人近期出售不动产的平均报价等。

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